জমির কাগজপত্র যাচাই
(http://www.firstnewsbd.com/wp-content/uploads/Land-sale.jpg)
যদি রেকর্ডীয় মালিকানা খরিদসূত্রে হয়ে থাকে তাহলে নিম্নোক্ত বিষয়গুলো পরীক্ষা করতে হবে :
(ক) দলিল রেজিস্ট্রি হয়েছে কিনা?
(খ) দলিল বৈধ কিনা? অর্থাৎ জাল দলিল কিনা? সন্দেহ হলে সাব-রেজিস্ট্রার অফিসে যাচাই করতে হবে।
(গ) দলিলের দাতা রেকর্ডীয় মালিক কিনা? রেকর্ডীয় মালিক না হলে দাতা কোন রেকর্ডীয় মালিকের বৈধ ওয়ারিশ কিনা কিংবা খরিদ সূত্রে মালিক হয়েছেন কিনা?
(ঘ) দলিলদাতা যে পরিমাণ জমি বিক্রি করতে চান রেকর্ডে উলি্লখিত হিস্যা অনুযায়ী তিনি সে পরিমাণ জমির মালিক কিনা, তা পরীক্ষা করতে হবে। প্রত্যেক খতিয়ানে প্রত্যেক রেকর্ডীয় মালিকের পাশে তার প্রাপ্য হিস্যা উল্লেখ করা আছে। সিএস খতিয়ানে টাকা, আনা, কড়া, ক্রান্তি ইত্যাদি এবং পরবর্তী খতিয়ানে দশমিকে অংশ দেখানো আছে। এসএ খতিয়ানে প্রায় ক্ষেত্রেই হিস্যা দেখানো হয়নি। সুতরাং, রেকর্ডীয় মালিকের পাশে উলি্লখিত হিস্যা অনুযায়ী দলিলদাতা মোট কতখানি জমির মালিক তা হিসাব করে বের করে দেখতে হবে। বিক্রির জন্য প্রস্তাবিত জমির পরিমাণ রেকর্ডে উলি্লখিত তার হিস্যা অনুযায়ী প্রাপ্য জমির পরিমাণের চেয়ে অধিক হওয়া চলবে না? অনেক সময় অসাধু ব্যক্তিরা তঞ্চকতা করে প্রাপ্য জমির পরিমাণের চেয়ে বেশি জমি বিক্রি করে ফেলে। যেমন কোন দলিলদাতা রেকর্ড অনুযায়ী এক আনা অর্থাৎ ১/১৬ অংশের মালিক কিন্তু সে তার প্রাপ্য জমির অতিরিক্ত জমি বিক্রি করে দলিল রেজিস্ট্রি করে ছিল। ফলে ক্রেতা প্রতারিত হয়ে গেল। ইদানীং, এ প্রবণতা বেড়ে গেছে। বিশেষ করে প্রায়ই দেখা যায় জমির রেকর্ডীয় মালিকের মৃত্যু হয়েছে। ওয়ারিশ হিসেবে ২-৩ ছেলে এবং ২-৩টি মেয়ে আছে। কিন্তু এক ছেলে তঞ্চকতা করে ভুয়া ওয়ারিশ সার্টিফিকেট দেখিয়ে ১৬ আনা সম্পত্তি অর্থাৎ সমুদা সম্পত্তি একাই বিক্রি করে ছিল। এক্ষেত্রে জমির ক্রেতা প্রতারিত হবেন।
(ঙ) সবচেয়ে মারাত্মক প্রতারণার ক্ষেত্র হচ্ছে False personification.
অর্থাৎ ভুয়া নামধারী ব্যক্তি। দলিল রেজিস্ট্রি করার সময় বিক্রেতা অর্থাৎ দলিলদাতাকে ব্যক্তিগতভাবে সাবরেজিস্ট্রারের সামনে হাজির হয়ে দলিলে স্বাক্ষর কিংবা টিপ সহি প্রদানের বাধ্যবাধকতা আছে। কিন্তু অনেক ক্ষেত্রেই তা করা হয় না। ইদানীং দলিলের সঙ্গে দাতার ছবি দেয়া বাধ্যতামূলক করা হয়েছে। কিন্তু তথাপি দলিল রেজিস্ট্রির সময় ভিড় সৃষ্টি করে একটা হট্টগোলের সৃষ্টি করে ভুয়া লোক দাঁড় করিয়ে স্বাক্ষর গ্রহণের কাজ কৌশলে সম্পন্ন করা হয়। অনেক সময় ভুয়া সার্টিফিকেট এবং অন্য লোকের ছবি জাল সত্যায়িত করে ভুয়া লোক দাঁড়ানোর ঘটনা বিরল নয়। চেয়ারম্যান তো তার এলাকার সবাইকে চেনেন না।
(চ) বিক্রির জন্য প্রস্তাবিত সম্পত্তি অর্পিত সম্পত্তি কিনা তা পরীক্ষা করতে হবে। বিশেষ করে কোন খতিয়ানে যদি একজনও হিন্দুর নাম থাকে তাহলে সেটি অবশ্যই যাচাই করে দেখতে হবে।
প্রত্যেক সহকারী কমিশনার (ভূমি) অফিসে একটা অর্পিত সম্পত্তি সেল আছে। সেখানে তালিকা নামে একটা তালিকা আছে। প্রস্তাবিত জমি যদি সেখানে তালিকায় অন্তর্ভুক্ত থাকে তাহলে সে সম্পত্তির মালিকানা রেকর্ডীয় মালিকের নেই। বরঞ্চ সে সম্পত্তির মালিকানা সরকারের ওপর অর্পিত হয়েছে। সেখানে তালিকা ছাড়াও অনেক সময় মিস কেস রুজু করে অনেক সম্পত্তি অর্পিত সম্পত্তি হিসেবে গৃহীত হয়েছে। তাছাড়া ১৯৮৯ সালে ঞধংশভড়ৎপব-এর রিপোর্টের ভিত্তিতে অনেক সম্পত্তি অর্পিত সম্পত্তি ঘোষণা করা হয়েছে। সমুদয় অর্পিত সম্পত্তির তালিকা সহকারী কমিশনার (ভূমি) অফিসে অর্পিত সম্পত্তি সেল-এ পাওয়া যাবে। তাছাড়া তহসিলদার সব অর্পিত সম্পত্তির খবর রাখেন। তিনি সক্রিয় সহযোগিতা করতে পারেন।
প্রস্তাবিত সম্পত্তি বন বিভাগের সম্পত্তি কিনা তাও যাচাই করা প্রয়োজন। এ সমস্যা ঢাকা জেলার সামান্য অংশ, গাজীপুর জেলা, ময়মনসিংহ জেলায় কিংবা এ বিস্তীর্ণ এলাকায় সাধারণত বেশি দেখা যায়। অন্যান্য জেলায় বন বিভাগের জমি নেই বললেই চলে। এসব অঞ্চলে জায়গায় জায়গায় বন বিভাগের অফিস আছে। সেসব অফিসে প্রয়োজনীয় তথ্য পাওয়া যাবে। বন বিভাগের জমি সরকারি জমি। সুতরাং এসব জমির ওপর ব্যক্তিমালিকানা নেই। তাছাড়া এলাকায় তহসিলদার সব খবরই রাখেন।
ভাওয়াল রাজ এস্টেট এবং নওয়াব এস্টেটের সম্পত্তি কোর্ট ওয়ার্ডসের সম্পত্তি। এটা যাচাই করা কঠিন নয়। সিএস খতিয়ানেই উল্লেখ আছে কোন ভাওয়াল রাজ এস্টেটের সম্পত্তি কিংবা নওয়াব এস্টেটের সম্পত্তি অর্থাৎ কোর্ট ওয়ার্ডসের সম্পত্তি। কোর্ট ওয়ার্ডসের সম্পত্তি সরকারি সম্পত্তি। কোন ব্যক্তি মালিকানা গ্রহণযোগ্য নয়। অনেক সময় সিএস রেকর্ডে কোর্ট ওয়ার্ডসের নামে সম্পত্তি রেকর্ড হওয়া সত্ত্বেও ভুয়া দাখিলা কিংবা পত্তনি দলিল দেখিয়ে পরবর্তী সেটেলমেন্ট অপারেশনে কোর্ট অব ওয়ার্ডসের সম্পত্তি ব্যক্তি মালিকানায় রেকর্ড করা হয়েছে। কিন্তু কোন সম্পত্তি কোর্ট অব ওয়ার্ডসের ব্যবস্থাপনায় ন্যস্ত হওয়ার পর অর্থাৎ ১৯০৮ সালের পর সাবেক ভাওয়াল রাজ এস্টেট কিংবা নওয়াব এস্টেটের এসব সম্পত্তি পত্তন দেয়ার অধিকার বিলুপ্ত হয়ে গেছে। সুতরাং সিএস রেকর্ডে কোর্ট অব ওয়ার্ডেসের নামে রেকর্ডকৃত সম্পত্তি যদি পরবর্তীতে পত্তন দেখানো হয় তাহলে তা ভুয়া পত্তন তাতে সন্দেহ নেই।
http://www.firstnewsbd.com/%E0%A6%9C%E0%A6%AE%E0%A6%BF%E0%A6%B0-%E0%A6%95%E0%A6%BE%E0%A6%97%E0%A6%9C%E0%A6%AA%E0%A6%A4%E0%A7%8D%E0%A6%B0-%E0%A6%AF%E0%A6%BE%E0%A6%9A%E0%A6%BE%E0%A6%87/